突发！楼市的风又变了
文 | 君临团队
房地产回暖的迹象越来越明显了。
深圳市房地产信息平台公布的数据，2019年3月深圳新建商品住宅成交3088套，环比增加141.44%，同比上升52.2%。
二手住宅市场方面，全市共备案4551套，创近半年来单月成交量最高值，环比上升1.3倍。
不仅仅是深圳，其他几个一线城市同样如此：
北京：3月，二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍。
上海：3月，新房成交78.29万㎡,环比上涨176.45%；二手住宅网签量为25931套，环比增加142％。
广州：3月，一手房网签9174套，环比上涨164.69%。二手房（不含南沙从化）中介网签量为4272宗，环比大幅回升1.9倍。
根据一家房产中介的数据统计：
3月份，100个城市的二手房均价在14890元每平，同比上涨了0.27%。
其中，59座城市二手房价格都在上涨，涨幅达到1.72%。这些数据显示，二手房不但成交数量增加，价格也在上涨。
另外，土地流拍现象也在减少。
根据统计，3月份全国主要地级市共流拍33宗地块，流拍率为2.26%，达到了过去一年当中最低的水平。
此外，3月份，监测土地溢价率为20.77%，环比上月上升116％。
土地流拍量的减少，意味着土地交易成功率在上升，更多的土地将获得开发。
所有的数据指标，都在指向一个趋势：
房地产市场的回暖，正如这个春天的气温，节节攀升。
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从长期来看，房地产的发展跟人口的城市化和产业的繁荣密切相关。
目前我国的城镇化水平在60%左右，离70%的成熟水平还有10个点的上升空间，按目前每年大概1个点的转移速度，大概还有10年的城镇化进程。
也就是说，虽然我国的房地产黄金时代已经过去，但离天花板还有一些距离，继续成长的空间还是有的。
过去三年，在我国地产政策的严控环境下，许多需求被压抑了。
如今，经过漫长的积累，积少成多，这部分需求正慢慢形成一股较强烈的刚需力量，亟待释放。
这是地产回暖的内在根本动力。
另外，一些外在因素的改变，也在潜移默化的影响着市场力量的对比。
第一，宏观政策层面。
国家稳定、调控房价的目标已经达成，目前政策正从过去一刀切限制的严控，向一城一策的区别对待转变。
可见，调控已经见底，适度松绑正踏春而来。
第二，对消费端的减税和信贷宽松。
3月份北上广深都已经出台政策，增值税附加和印花税减半。上海的增值税附加税税率从11%降到6%，北京（楼盘）、深圳则从12%降到6%。
另外，今年各大银行都悄悄下调了房贷利率，从过去上浮10%到现在的上浮5%，二套房利率也下调至基准利率的10%。
不但利率下调，而且贷款条件和放款速度，均有所松动。
以上海为例，今年3月份，银行放款速度明显更快了，买卖一套房，从交定金到拿尾款，最快20多天，最慢35天。
减税、信贷利率下调、放宽贷款条件，多重利好之下，消费市场无形就扩大了。
第三，对供给端的融资支持。
目前，不仅消费贷款的门槛在下降，房企的融资贷款利息也在下调。
根据统计，进入今年以来，截至3月26日，房企信用债发行248只，融资金额超1823亿元，这两个数字已远远超过去年同期的130只和1246亿元。
这就让房企们的生存环境大为改善，拿地开发和扩张的欲望大大加强。
第四，市场预期和投资情绪发生改变。
从短周期来看，房地产和金融周期有着密切关系。
就跟年后A股的暴涨一样，政策的宽松带来了A股的牛市，也同样带来了房地产的回暖。
市场预期一旦发生改变，投资者就闻风而来了。
3月底，南京有两个楼盘公开摇号，共有7766人参加，中签率在7%左右，这被业内称为万人摇号购房景象再现。
当资金面和情绪面形成共振，这股力量就会像滚雪球一样，不断壮大，直至再一次的价格泡沫化。
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那么，在这波房地产回暖行情中，哪家公司的投资机会较大？
君临认为，我们要重点关注三个逻辑：
1.行业集中度的提升；
2.强融资能力带来的逆周期扩张；
3.聚焦一二线城市的经营策略。
从长期来看，行业集中度的提升是每个成长型行业都必经的历程。
以过去五年的数据来看——
2014-2018年，TOP100企业占全行业销售金额的比例，分别为37.78%、40.05%、43.92%、55.74%、66.70%。
集中度的提升有越来越快的迹象！
尤其是2017-2018两年，由于金融去杠杆，大量三四线地产公司倒闭破产。
而一线地产龙头公司，由于规模效应、资金周转效率、融资成本更低，诸多优势之下，发展速度远超行业平均水平。
因此，在地产行业的中后期阶段，买地产股，只能选择龙头。
我们再来看2019年1-3月的地产五强销售情况。
增速最快的，竟然不是传统TOP3：恒大、碧桂园、万科。
而是市场普遍关注不多的老四：保利地产！
这是怎么回事？
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保利的胜出，关键的原因就是第二大逻辑：
强融资能力带来的逆周期扩张。
我们都知道，保利地产的背后大靠山，是大股东中国保利集团。
保利集团何许人也？
央企中的战斗机。
截至2018年6月30日，保利集团资产总额突破一万亿，在97家中央企业中排名第14位，营业收入排名第40位，利润总额排名第13位。
背靠保利集团的雄厚背景，保利地产发迹于市场化较早的广州，从1992-2002年的十年时间里，成长为了广州地产行业前三强。
想当年，广州地产界卧虎藏龙，恒大、碧桂园、富力、保利、雅居乐、星河湾，都从这里走向全国。
保利地产能够在这个巨头辈出的地产江湖里壮大，足可见其管理层的经营能力。
另外，跟那些市场化的民营企业相比，保利地产最大的优势，是低成本的融资和扩张能力。
首先是融资成本。
过去几年，保利地产的融资利息从2013年的7%，最低下降到4.7%；
虽然这两年，随着美国加息和国内金融去杠杆，保利地产融资成本有所提升，上涨到4.9%；
但在整个同行当中，相比碧桂园的5.81%，恒大的7.92%，优势还是比较明显。
房地产是资金密集型行业，竞争的关键有两点：
一个是融资成本，一个是资金周转率。
民企强在经营效率，在资金周转率上取胜；国企强在资源关系，在融资成本上取胜。
在过去两三年的行业低迷期里，高融资成本的民企，要么倒闭，要么转型。
甚至连TOP3的恒大、碧桂园、万科，也一边喊着“准备过冬”，一边谋求转型。
恒大砸钱搞粮油食品、新能源汽车，碧桂园搞农业和机器人，万科向租赁住宅与物流仓储拓展。
唯有不差钱的保利，仍专注在地产行业，喊出“力争房地产销售行业前三”的口号。
这一轮房地产周期是从2016年开始的，我们看这几年的保利地产销售金额增速：
2016年36.33%，2017年47.19%，2018年28.57%，
2019年1-3月74%！
始终保持着飞快的增速势头，并且成为今年一季度第4家迈进千亿元销售规模的企业，拉开了和第五名融创的差距。
这样的增长势头，跟行业低迷期里，保利地产有能力专注在融资、拿地、开发的主业经营上，是分不开的。
比如2018年上半年，保利地产融资674.54亿元，录得借款余额为人民币2720.55亿元，年内累计新增借款占2017年末经审计净资产1582.40亿元的42.63%。
虽然期间的资产负债率有所上升，达到79.32%，但债务结构仍是健康的。
目前，保利地产的有息负债仍以银行借款为主，占比超过71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。
资料来源：公司公告
短期债务风险是可控的。
保利地产有息负债率从2012年开始不断下降，到2018年上半年，一年内到期债务仅330.69 亿元，占有息负债的12.99%，仅为账面现金余额的33.91%。
资料来自公司公告
截至2018年中，保利地产的净负债率仅仅处于行业中游位置，约93.3%，而整个房地产行业净负债率为30%-300%之间。
这说明，保利地产只要愿意，还有融资的空间，在行业回暖的关口，还可以进一步加快扩张的脚步。
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逻辑三：聚焦一二线城市的经营策略。
保利地产的经营布局，向来以北上广深四大一线城市为中心，并适当向重庆、武汉等二线城市发展。
这种经营策略跟恒大、碧桂园的聚焦三四线，有着很大的差异。
我们知道，上一轮的地产牛市，主要是由棚改货币化政策所带来的二、三、四线城市价格暴涨。
这让恒大、碧桂园们成功坐上了风口。
保利地产由于重仓一二线城市，相对就没那么好运气了。
不过大势所趋，也不得不跟着往三线城市适度下沉，但截至目前，一二线城市销售占比仍在75%以上。
保利地产一二线城市占比
时间 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018.6 |
一二线占比 | 90% | 92% | 82% | 78% |
资料来源：公司公告
谁能料到，这轮金融去杠杆过后，一线城市率先回暖。
不知你是否有留意到，文章开头对楼市数据的梳理，价格和成交量涨幅靠前的，主要就是一线城市，和部分二线城市。
在目前的中国社会下，一线城市有着更扎实的产业基础，是人口流入、财富创造的主体，地产需求无疑是最强烈的。
并且由于长达三年多的调整，存量盘去化充分，如今的回暖是有着基本面支持的。
相对来说，二线城市则出现分化，部分涨幅不亚于一线，部分继续低迷中。
三四线城市，大部分仍处于下降通道中，并且产业缺乏、人口流出，仍需要较长的时间以对上一轮的泡沫化楼市进行消化。
4月8日上午，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要通知，释放了一系列重大信号：
城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市全面取消落户限制；
城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；
超大特大城市调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
这个政策，跟此前重点强调的发展中小城市的“城镇化战略”不同，着眼点放在了鼓励发展“100-500万城区人口的二线大城市”。
这说明，决策层已经意识到了，自然规律不可违，强扭的瓜不甜，扶持三四线小城镇的战略，已经被放弃了。
这对于二线城市来说，无疑是打了一针强心剂。
根据我国政府的规划，大城市一共被划分为四个等级：
超大城市（一线）：城区人口1000万以上，包括上海、北京、深圳、广州等4个城市。
特大城市（新一线）：城区人口500-1000万，包括武汉、重庆、天津、成都、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳等9个城市。
Ⅰ型大城市（二线）：城区人口300-500万，包括西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波、东莞等14个城市。
Ⅱ型大城市（二线）：包括乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、汕头、珠海、无锡、兰州、洛阳、惠州、临沂、温州、烟台、呼和浩特等65个城市。
总的来说，一线城市本身基础条件就好，二线城市又有政策的扶持，在未来几年将会是主要的地产红利受益者。
这一波的地产回暖，很可能跟以前都不太一样，将是一个结构性分化的地产牛市。
坐在风口上的，无疑将主要是那些将经营重点放在一二线城市的地产公司，而保利地产，正好是这一批公司中的龙头。
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